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如何理解开发商办证过程中应承担的“协助义务”?
发布时间:2018-5-10 16:25  浏览次数:2424

随着房地产市场的活跃,在商品房交易的纠纷中,开发商逾期办证的问题尤为凸出,在司法实务中也涉及许多疑难问题,加之这类纠纷具有群发性的特点,故在审理时也较为慎重。逾期办证中所涉及许多问题都有一定研究价值,而接下来小编将择其一隅,对开发商办证中的“协助义务”进行探讨并提出个人看法。

协助义务的由来

因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的,应当由当事人双方共同申请。

因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的,应当由当事人双方共同申请。申请人应当提交下列材料,并对申请材料的真实性负责:(一)登记申请书;(二)申请人、代理人身份证明材料、授权委托书;(三)相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书;(四)不动产界址、空间界限、面积等材料;(五)与他人利害关系的说明材料;(六)法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。

——《不动产登记暂行条例》第十四、十六条

申请房屋登记,应当由有关当事人双方共同申请,但本办法另有规定的除外。有下列情形之一,申请房屋登记的,可以由当事人单方申请:(一)因合法建造房屋取得房屋权利;(二)因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利;(三)因继承、受遗赠取得房屋权利;(四)有本办法所列变更登记情形之一;(五)房屋灭失;(六)权利人放弃房屋权利;(七)法律、法规规定的其他情形。

——《房屋登记办法》第十二条

预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续,并提供必要的证明文件。

——《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条

从现行法律法规的内容来看,商品房的所有权转移登记所涉及的主体包括了开发商与购房人,二者需共同完成办证,只是在此过程中的义务分工或主次不同。《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条明确规定了开发商并没有为购房人办理完毕房屋所有权的转移登记的义务,仅为“协助”办证。

那该协助义务是否重要且必须呢?答案是肯定的。因为购房人办理商品房所有权的转移登记的前提是房屋已完成所有权的初始登记,而初始登记是开发商通过合法建造房屋行为取得所有权并进行出售时就需要办理的,形象来说这就像商品进入市场以正常流通的合格登记,当中涉及了建设用地使用权证明、房屋竣工证明、房屋测绘报告等,所以开发商的办证协助义务并不等于一般的附随义务,其适用和要求都更为严格。

另外,结合我国的《物权法》第9条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外”及《合同法》第135条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证,并转移标的物的所有权的义务”的规定,也不难理解为什么要严于认定开发商的协助义务:因为我国不动产物权变动采取的是“交付+登记”的模式,商品房作为一种常见的不动产,其所有权转移就是体现在办理产权转移登记并取得所有权证书上,这也是不动产物权变动公示原则的具体体现。


协助义务的内涵

综上,我们不妨将开发商在办证过程中的“协助义务”进行简单的总结,主要体现在以下2点:

第一步:完成初始登记

在司法实务中,逾期办证出现问题最多的一环基本在初始登记,因为根据《城市房屋权属登记管理办法》第16条的规定,“新建的房屋,申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记,并应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件”,而开发商只要缺少上述任一材料,都无法完成初始登记,从而影响购房人向房管部门申请办理所有权转移登记的时间。

考虑到初始登记所需材料之多、程序有一定的复杂性,故一般情况下,开发商都会在《商品房买卖合同》中将需由其提供的备案资料的时间进行合理地延长。司法审判实务中,也对产生逾期的原因作了进一步的区分和明确,例如“由于出卖人的原因”、第三人的原因、不可抗力等,并根据不同的原因对逾期办证责任进行了不同的认定。由于该问题又涉及另一广度的探讨空间,故今天不多作赘述。

第二步:提供相关资料

开发商协助义务的最终体现就是“提供办理土地使用权变更登记和房屋所有权登记的相关证明材料”。可以说,初始登记一旦完成,开发商提供相关证明材料的义务并非难题。一般而言,开发商提供上述证明材料也有法定期间或约定期间之分,实践中也应注意,毕竟不同期间对应的违约责任的认定也会有所差异。例如:

“房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内,将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”,即为法定期间。

——《商品房销售管理办法》第三十四条

“出卖人应当在商品房交付使用后__日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”,即为约定期间,约定期间长短视情况而定。

——《XX商品房买卖合同示范文本》

个人认为,能充分理解开发商办证的“协助义务”内涵,在处理逾期办证纠纷案件时,对于举证责任的分担、事实的认定等问题的分析都有一定裨益。

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